拍拖

　　在小三、小四流行的當下，開發商在戶型設計方面，也開始走“小三、小四”路線了。從此次參與競選的200多個戶型中，120平方米以下的中小戶型占據半壁江山，讓人驚嘆的是，90平方米以下的三房、100平方米以下的四房設計較此前開始增加。不少業內專家指出，這都是政策及市場需求惹的“禍”。
　　小三、小四房供需兩旺
　　“你家有小三或者小四嗎？”此問題不再敏感，因為此小三、小四，非彼小三、小四。
　　記者從“2014五一廣州金牌戶型評鑒手冊”中看到，此次參選的200多個戶型中，90平方米的三房、100平方米以下的四房較去年有明顯增加的現象。其中，三房單位的最小面積為70多平方米，如萬科金色夢想，一套東南向的三房單位的面積為74.2平方米，而且還有入戶花園、大陽臺。
　　小三、小四房不僅供應充足，還頗受市場歡迎。合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江透露，從網簽的數據來看，近幾個月，100平方米以下的戶型網簽量占比超過六成，100-144平方米的戶型和144平方米以上的超大戶型占比皆為約20%。其中，在成交的100平方米以下的戶型面積中，三房、四房成交量占比相對高。
　　公寓產品供應井噴
　　在中小戶型產品中，另一個值得關註的戶型為公寓。
　　據南都記者近期粗略統計，今年全市11區在售和計劃推出商務公寓項目超過50個，預計全年供應總套數超過2萬套。其中，在售項目有40多個，主要分佈在番禺、新黃埔和越秀三個區域，戶型面積以30-60平方米居多。
　　記者留意到，這些公寓又以LO F T產品為主，有的層高更高達5米，受市場的歡迎度較高。
　　其中，番禺在售公寓盤約10個，供應量最大，多數新貨集中在萬博商圈及其輻射區域之內，四海城、荔園悅星則是位於萬博中心區的全新盤，鄰近商圈內的龍頭項目番禺萬達廣場。
　　黎文江分析認為，以投資客為主的公寓產品，在近幾個月的確出現供應井噴的態勢。從去年的成交數據來看，廣州公寓成交高達1萬套，而住宅成交的套數也僅7萬套，公寓成交相對火熱。
　　但是，黎文江又同時指出，其實，公寓的投資回報率可能沒有想象得那麼高，回報率一般為3.4%-3.5%，還不夠還貸款利息。
　　“實用性與舒適度結合應更緊密”
　　針對開發商以後的戶型設計，黃金樓市金牌戶型專家組建議，實用性與舒適度結合要更加緊密。
　　黎文江指出，在以後的戶型開發中，開發商仍要以建設滿足剛需為主的小三房、小四房為主，尤其是開發地鐵沿線的項目。“到2018年，廣州將會有13、14、11等多條線路建成，開發地鐵沿線的樓盤尤其重要。”
　　“由於剛需族更加註重空間的利用度，開發商今後在戶型設計方面，更要合理佈局空間面積。”黎文江表示，如預留足夠的邊角位給業主擺放家居、櫥櫃、電器等，甚至在牆壁內預留空間做儲物空間等。這可以節省足夠的空間，給三口或五口之家更多的活動空間。
　　但廣州中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜則有不同的觀點，他表示，“我不太贊成70多平方米的小三房設計，因為住進去會非常壓抑，雖然滿足了剛需族的購房夢，但不能滿足居住夢，也只能是過渡型產品。”
　　鑒於此，黃韜建議，應採用實用和景觀等方面相結合的設計理念，既能滿足住房需求，又能滿足居住舒適度。
　　網絡主編聲音
　　新浪樂居廣州主編姚育賓：
　　戶型設計要貼近85、90後新生代需求
　　最近幾年，90平方米以下的剛需戶型一直因市場需求較大而受到廣州購房者的青睞，但這些戶型也大多聚集在金沙洲、番禺、南沙等周邊地區。但在今年上半年，廣州周邊地區出現了一大批以大戶型為主的新盤新貨，而改善型買家亦將目標投向新規劃“撤市並區”的增城和新黃埔區。
　　與此同時，因靠近市區的優質土地稀缺，再加上限購限貸政策持續從緊，公寓買一層送一層的產品上半年持續走俏，出貨成績較為突出。
　　對廣州而言，優質地段的土地已經近乎稀缺，媒兄行囊還錚丶郾慊岣擼科蠹湔嵋哺蛹ち遙懊娣酃蠊姘痹詮闃菀巡皇切孿適隆Ｔ諶緔送戀叵∪鋇氖諧』肪誠攏⑸逃Ω湎懇黃椒矯祝山柚チ嘉ü笫堇瓷稈∮牘悍空呦嗥ヅ淶幕停岷現悄芑靶奚杓疲鑾坑沒舛取�
　　此外，結合智能化裝修設計，全面提高新戶型居住舒適度，貼近85後、90後等新生代購房者需求。
　　搜房廣州房產主編李潔瑤：
　　剛需市場仍然求大於供，買家開始外溢
　　今年的小三房依然搶眼，依然是市場棟梁。開年以來，剛需產品一路領跑市場，日光頻現。保利東江首府、尚東陽光、中海譽城、星尚、溫馨里、小院流溪等多盤繼續日光。
　　由於房價上漲、房貸利率上升，這兩年剛需買家的數量並沒有上升，但是從“剛需盤日光”的現象可以看出，目前剛需市場仍然求大於供，加上城際軌道交通的影響，剛需買家已開始外溢。
　　除了傳統的金沙洲片區，與荔灣區交界的佛山南海已開始搶廣州客，沿著廣佛地鐵，特別是靠近廣州一帶，目前已經駐扎了中海、保利、新世界、奧園等知名房企。近期保利西雅圖、中海錦城、奧園公園一號等項目的推廣已大面積覆蓋到廣州，吸引了大批廣州客前往購房。
　　此外，庫存量超大的清遠也在爭取廣州客，低總價、廣清城軌、購房入戶是目前清遠吸引“新廣州人”的有力武器，從目前來看，除了靠近廣州的幾個項目之外，目前廣州剛需客對該片區的接受度還得看輕軌的建設。
　　騰訊大粵房產主編詹奇岳：
　　單獨二孩政策塵埃落定 建議開發商在小四房設計上多花心思
　　剛需戶型依然在廣州市場唱主角。從廣州今年一季度一手房成交情況來看，熱銷的是二三房的剛需戶型；同時騰訊大粵房產的調查也顯示，購房者關註二三房戶型的比例超過70%。
　　隨著80、90後購房者成為主力，對戶型要求在功能滿足的情況下，也更多要求舒適度，新黃埔萬科金色夢想二期G 2#08單位就滿足了這一需求：建築面積64.8平方米，套內面積54.8平方米，做成了兩房兩廳，還擁有雙陽臺。
　　今年單獨二孩政策的塵埃落定，戶型也會因家庭人口變化而發生變化：從“小三房”走向“小四房”。鑒於二次置業的不易，目前剛需置業者更多想“一步到位”，因此建議開發商在“小四房”的戶型設計上多花心思，如尚東陽光陽光六街1、2、3號02單元，建築面積108平方米做成了小四房戶型，戶型緊湊實用，且用陽臺和飄窗增強舒適度，就非常與時俱進，滿足置業新需求。
　　專家看法
　　合富輝煌首席市場分析師黎文江：
　　小三、小四房多了，N +1戶型也多了
　　從今年前4個月開發商所推的戶型來看，以滿足剛需一族住房的小三房、小四房明顯多了。這主要是由於房價高企、限購、限貸等多方面的因素造成的。
　　在房價如芝麻開花般節節攀高，再加上限購、限貸的影響，很多剛需族在購房的過程中，往往選擇一步到位，購買戶型面積相對較小的三房或四房單位，一方面可以滿足家人對房間的需求，另一方面也可以減少將來換房的壓力。
　　此外，以N +1為表現形態的可變戶型的供應量也相對增加，市場追捧度比較高。與其他戶型不同的是，可變戶型的贈送面積相對較多，同時，空間利用相對靈活。尚未有子女的新婚夫婦，為了居住舒適度，可以把三房空間隔離為兩個房間。一旦有了孩子後，又可以把兩房變為三房。
　　廣州中原地產項目部總經理黃韜：
　　接下來的兩年，剛需盤仍占主角
　　上半年，剛需盤呈現供應量與成交量齊增的現象。這主要是由於政策環境、整體市場等方面都發生了變化。未來一到兩年內，剛需盤仍為市場主角。
　　從近幾個月來看，在限購、限貸等政策影響下，房地產買方市場仍以剛需客為主。再加上國家相關政策也在扶持剛需項目，所以房企在接下來一段時間仍以建設及推售100平方米以下的戶型為主。
　　還有另外一種現象，市場上的超大戶型越來越大，豪宅盤的推售戶型面積基本在200平方米以上，而150-180平方米的戶型卻相對少見。這意味著，今年上半年的戶型特點開始延續去年的“兩頭大、中間小”的特點。
　　公寓產品也開始供需兩旺。但我認為，公寓是一種畸形產品，商業性質的用地，不按寫字樓的規劃做產品，而是按照住宅的形式設計成極小面積的公寓，這似乎有點不倫不類，也只能作為社保不夠年限等剛需族的過渡產品，或者手中持有閑餘資金的投資客的出路。
　　採寫：南都記者 徐鳳　　（原標題：小三小四房明顯增加 公寓井噴）